Airbnb em condomínio: o que muda com a decisão do STJ de 2026

Resposta curta: em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu, por 5 votos a 4, que a exploração habitual de aluguel de curta temporada em condomínio residencial exige alteração da destinação do prédio, aprovada por dois terços dos condôminos. Quando a convenção é omissa, o uso passa a ser considerado vetado. Em junho, o tema foi afetado como recurso repetitivo (Tema 1.443) e a tese definitiva ainda está pendente. Para o investidor, a convenção do condomínio virou o documento mais importante antes da compra.

O que o STJ decidiu

O julgamento do REsp 2.121.055, em 7 de maio de 2026, tratou de uma pergunta que dividia tribunais pelo país: um condomínio residencial pode impedir que um proprietário alugue sua unidade por plataformas como Airbnb?

A maioria da Segunda Seção entendeu que:

• A exploração habitual de curta temporada tem natureza diferente do uso residencial tradicional
• Para permitir esse uso, o condomínio precisa alterar a destinação prevista na convenção
• Essa alteração exige aprovação de dois terços dos condôminos
• Se a convenção não trata do tema, o entendimento é que o uso para curta temporada habitual não está autorizado

A votação apertada, 5 a 4, mostra que o tema ainda gera divergência entre os ministros.

O que é o Tema 1.443

Em junho de 2026, o STJ afetou o assunto ao rito dos recursos repetitivos, sob o Tema 1.443 (REsp 2.272.536). Isso significa duas coisas:

1. Processos sobre o mesmo tema foram suspensos até o julgamento
2. A tese que sair desse julgamento terá efeito vinculante para os demais tribunais

Até lá, a decisão de maio é a principal referência, mas o cenário pode ser ajustado.

Aluguel por temporada ainda é legal?

Sim. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) continua prevendo a locação para temporada, com prazo de até 90 dias, e permite que o proprietário receba o aluguel antecipadamente.

O que mudou é a relação com o condomínio. O direito do proprietário de alugar por temporada passa a depender do que a convenção autoriza, quando a exploração é habitual.

O que isso significa para quem investe

1. A convenção vem antes da planta. Antes de comprar um imóvel para renda de temporada, leia a convenção do condomínio ou a minuta de convenção do lançamento. Procure cláusula expressa autorizando locação de curta temporada.

2. Empreendimentos que autorizam ganharam valor. Com a insegurança jurídica, imóveis com autorização expressa passaram a ter mais compradores interessados em renda. Mais compradores significa mais liquidez.

3. Prédios antigos têm risco maior. Em condomínios já constituídos com convenção omissa, mudar a destinação exige reunir dois terços dos votos. Em prédios com maioria de moradores, isso pode ser difícil.

4. Lançamentos têm vantagem. No lançamento, a incorporadora define a minuta de convenção. Empreendimentos pensados para investidor já nascem com a autorização e com estrutura adequada: controle de acesso, áreas comuns dimensionadas e regras claras de uso.

Checklist antes de comprar para Airbnb

• A convenção ou minuta autoriza expressamente locação de curta temporada?
• Existem regras específicas: cadastro de hóspedes, limite de pessoas, uso das áreas comuns?
• O regimento interno é compatível com a operação?
• A maioria das unidades foi vendida para investidores ou para moradores?
• Existe estrutura de portaria ou acesso digital que comporte rotatividade?
• Há gestão profissional disponível na região?

E a Reforma Tributária?

A decisão do STJ trata do direito de uso. A tributação é outra camada. Com a Reforma Tributária, a locação de até 90 dias segue regras de hotelaria para quem passa a ser contribuinte de IBS e CBS. Isso só vale para pessoa física com mais de 3 imóveis e receita de aluguel acima de R$ 240 mil por ano. Explicamos os detalhes em um artigo específico sobre o tema.

Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir Airbnb? Pelo entendimento do STJ de maio de 2026, a exploração habitual de curta temporada em condomínio residencial depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Sem essa autorização, o uso pode ser impedido.

O que acontece se a convenção não fala nada sobre Airbnb? Segundo a decisão de 2026, a convenção omissa é interpretada como não autorizando a exploração habitual de curta temporada.

A decisão do STJ já é definitiva? Ainda não. O tema foi afetado como recurso repetitivo (Tema 1.443) em junho de 2026. A tese final terá efeito vinculante.

Aluguel de temporada continua permitido por lei? Sim. A Lei do Inquilinato prevê a locação por temporada de até 90 dias. A questão é a autorização do condomínio para o uso habitual.

Como saber se um lançamento permite Airbnb? Peça a minuta da convenção de condomínio à incorporadora e verifique se há cláusula expressa autorizando locação de curta temporada.

Investir com segurança jurídica

A Zefer prioriza empreendimentos com convenção que autoriza curta temporada e analisa a documentação antes de qualquer recomendação. Assim a renda planejada não depende de uma assembleia futura.

Quer saber quais empreendimentos do litoral norte de SC já autorizam aluguel de temporada? Fale com um consultor da Zefer.

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Fontes: STJ, REsp 2.121.055 e REsp 2.272.536 (Tema 1.443); Lei 8.245/1991; Conjur; Migalhas. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica.