Reforma Tributária e aluguel por temporada: quem vai pagar IBS e CBS

Resposta curta: com a Reforma Tributária, a pessoa física só passa a pagar IBS e CBS sobre aluguel se, no ano anterior, tiver mais de 3 imóveis distintos alugados e receita de locação acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA). Os dois critérios são cumulativos. Quem tem até 3 imóveis continua pagando apenas Imposto de Renda. Para quem se torna contribuinte, a locação de até 90 dias segue as regras de hotelaria, sem o redutor aplicado à locação residencial longa.

O que mudou com a Reforma Tributária

A Reforma Tributária do consumo criou dois tributos novos: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. A regulamentação veio principalmente pela Lei Complementar 214/2025, complementada pela LC 227/2026 e pelos Decretos 12.955 e 13.075 de 2026.

Pela primeira vez, a locação de imóveis por pessoa física pode ser tributada por um imposto sobre consumo. Mas não para todo mundo.

Quem passa a ser contribuinte

A pessoa física só entra no regime se cumprir as duas condições ao mesmo tempo, considerando o ano anterior:

1. Mais de 3 imóveis distintos objeto de locação
2. Receita de aluguel acima de R$ 240 mil, corrigidos pelo IPCA

Exemplos práticos:

• 3 imóveis com R$ 300 mil de receita: não é contribuinte (não tem mais de 3 imóveis)
• 5 imóveis com R$ 180 mil de receita: não é contribuinte (não passou de R$ 240 mil)
• 5 imóveis com R$ 300 mil de receita: passa a ser contribuinte

Para a maioria dos investidores com até 3 imóveis, nada muda em relação ao IBS e à CBS. A tributação continua pelo Imposto de Renda, via carnê-leão.

Como fica o aluguel por temporada

Para quem se torna contribuinte, a lei diferencia dois tipos de locação:

• Locação residencial longa: tem redutor de 70% na alíquota. O Ministério da Fazenda estimou, em janeiro de 2026, carga efetiva próxima de 8% no modelo pleno.
• Locação residencial de até 90 dias: segue as regras de hotelaria, sem o redutor de 70%. Para o tributarista Eduardo Pontes, a curta temporada pode ter tributação efetiva de cerca de 15,9% no modelo pleno, mesmo com redução de 40% nas alíquotas.

Em outras palavras: para o grande investidor, a curta temporada terá carga tributária maior que a locação tradicional.

Calendário da transição

• 2026: ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis
• 1º de dezembro de 2026: marco da NFS-e com campos de IBS e CBS na locação
• 1º de janeiro de 2027: início de CNPJ e emissão de nota fiscal para a pessoa física contribuinte
• 2027 a 2032: transição gradual das alíquotas
• 2033: modelo pleno em vigor

O que o investidor deve fazer agora

Se você tem até 3 imóveis: acompanhe, mas a mudança não afeta você diretamente. Planeje a próxima compra sabendo onde está o limite.

Se você tem mais de 3 imóveis ou planeja ter: faça as contas antes de 2027. Algumas perguntas:

• Sua receita de aluguel passa de R$ 240 mil por ano?
• Vale concentrar em menos unidades de maior valor?
• Uma pessoa jurídica, como holding patrimonial, é mais eficiente no seu caso?
• O mix entre temporada e locação longa precisa mudar?

Essas decisões dependem do seu patrimônio completo e devem ser tomadas com um contador ou advogado tributarista.

A Reforma muda a atratividade do aluguel de temporada?

Para o investidor pessoa física com até 3 imóveis, não. A rentabilidade continua a mesma, sujeita apenas ao Imposto de Renda.

Para o grande investidor, a carga maior na curta temporada reduz parte da vantagem de receita bruta em relação à locação longa. A conta precisa ser refeita imóvel por imóvel.

Perguntas frequentes

Vou pagar IBS e CBS no meu Airbnb? Só se, no ano anterior, você tiver mais de 3 imóveis alugados e receita de aluguel acima de R$ 240 mil. As duas condições precisam ocorrer juntas.

Qual a alíquota do IBS e CBS no aluguel por temporada? A locação de até 90 dias segue regras de hotelaria. Especialistas estimam tributação efetiva de cerca de 15,9% no modelo pleno, a partir de 2033.

Quando a Reforma Tributária começa a valer para aluguel? 2026 é ano de teste. A partir de 2027 começam as obrigações para pessoas físicas contribuintes, com transição gradual até 2033.

Quem tem só um imóvel no Airbnb paga o imposto novo? Não. Com até 3 imóveis, a pessoa física não é contribuinte de IBS e CBS sobre aluguel.

Holding patrimonial compensa com a Reforma? Depende do patrimônio, da receita e dos planos de sucessão. É uma análise que deve ser feita com contador ou advogado tributarista.

Planeje a carteira antes da regra apertar

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Fontes: Lei Complementar 214/2025; Lei Complementar 227/2026; Decretos 12.955/2026 e 13.075/2026; Ministério da Fazenda; Seu Dinheiro; Oliveira Cardoso Advogados. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação contábil ou jurídica.